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    觀點與吳凱盈對話:華平房地產投資邏輯

    來源:觀點地產網 2020-08-01 01:17:45

      編者按:二十年時光,無論是對人的一生還是一個行業的歷史,都是厚重而且無法割裂的。

      對于中國房地產而言,過去二十年是高速發展的黃金年代;對于博鰲房地產論壇而言,二十年就是過去的全部――她從創立以來就伴隨著房地產一路向前,記錄著這二十年恢弘的歷史。

      歷史給我們的最好的東西,就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際,觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野,并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

      未來,我們還將繼續見證。

      觀點地產網在時間的長河里,隨著光陰流逝一起成長的,還有資本的變化與發展。

      從1966年到2020年,華平投資推動并見證了私募股權投資行業的誕生和成長,并早已將觸角伸向全球,成為國際上領先的私募股權投資機構。

      正值“博鰲20年”,觀點地產新媒體得以對話華平投資合伙人、房地產投資負責人吳凱盈女士,借此機會窺探華平的房地產投資邏輯。

      吳凱盈在華平投資已有15個年頭,始終專注于中國及亞洲其他地區房地產領域的各項投資。通過這次對話,觀點地產新媒體詳細聆聽了華平的房地產投資理念,了解資本背后的思量。

      新經濟地產

      年初以來,疫情肆虐,全球經濟不可避免地受到波及。訪問之初,我們就很好奇地問到疫情對華平房地產投資帶來的變化。

      “華平的房地產投資戰略是基于確定性宏觀趨勢做出的長期規劃,投資的底層邏輯不會改變。這次疫情一方面驗證了我們此前對行業細分領域的判斷,另一方面也加速了新經濟地產的整體發展,尤其是我們一直非常重視的物流地產、工業地產、數字中心、不良資產等領域!眳莿P盈回應。

      華平投資始終看重長線布局,這一點可以從十年前的物流領域布局體現。

      物流地產的興起,很大程度上要歸功于電商平臺的崛起。十幾年前電商平臺的最大痛點是配套設施不完善,尤其是物流倉庫這一非常本土化的業務,當年卻由外資主導、缺少本土企業參與。于是,這一領域迅速進入了華平視野。

      “我們堅信有充足的空間讓一個本土化團隊發展!闭劶霸缜拔锪鞯禺a的前瞻性布局,吳凱盈言語中透露著肯定。

      華平投資很早就看到了物流地產平臺ESR的潛力與機會。作為華平最早投資的一家中國企業,10年前ESR僅僅是一個商業計劃、一個創業公司,而如今已經成長為一家總建筑面積超過1700萬平方米的亞太區領先物流地產平臺,并成為2019年香港第三大IPO。華平投資對于ESR的賦能可以說是私募股權投資的成功樣板。

      無獨有偶,類似的投資策略也用在了工業地產領域。

      東久中國是一家由華平投資全力打造的現代產業基礎設施運營商及提供商,自2014年成立以來,華平投資幫助東久中國不斷拓展產品業態:從最初聚焦于廠房運營,到目前運營并提供科技研發創新中心、產業園區、新經濟總部辦公等一系列產業基礎設施及服務。如今,東久已經成為中國一線城市最大的第三方產業園區運營商。

      2020年,在新基建的助推下,數據中心迎來了爆發性增長,而華平投資早在幾年前就已悄然布局。

      “幾年前開始研究這個行業的時候,我們發現亞洲互聯網用戶數量已經是美國的六七倍左右!眳莿P盈分析道,巨大需求的背后是供給的不匹配,而這種供給的缺口不只在中國,印尼、印度乃至整個亞太地區的高規格數據資產基建項目都處于供不應求的狀態。

      不過,數據中心對于企業的綜合能力要求較高,既需要獲取土地、帶寬、電力、牌照等資源,也要求團隊具有非常高的運營能力。再加上數據中心面對的客戶往往是全球具有實力的大型云廠商,因此綜合要求會更高。也就是說,企業不僅要有足夠好的團隊和運營功底,還要具備持續滿足客戶需求的能力。

      2017年,華平投資了Princeton Digital Group(PDG)。在如今不到三年的時間里,PDG已經投資建設了18個數據中心,其中9個已投入運營、9個處于開發階段。PDG正試圖打造一個規模達數十億美元的泛亞洲數據中心業務。

      吳凱盈表示,亞太地區的數據中心業務正在迅速發展,PDG在這些市場中都處于有利位置。PDG的一體化模式可以在整個平臺和各個國家的數據中心向客服交付一致且符合全球標準的服務。

      這樣一來,無論是在新加坡這樣的成熟市場,還是與印尼類似的新興市場,PDG都成為了值得客戶信賴的合作伙伴。在數字經濟爆發的時代,PDG的客戶正在快速發展,PDG的重要價值之一就是助力客戶實現高速發展。

      2020年,不良資產市場同樣也迎來了新發展機遇。

      翰德東輝是一家領先的房地產不良資產投資平臺,由華平投資與翰德集團創始人于2018年聯合成立。公司的主要業務包括房地產不良債權、房地產特殊機會投資與處置,以及底層資產的價值提升和資產證券化等。

      吳凱盈表示,翰德東輝正在逐步探索一條適合中國國情的房地產類不良資產的投資路徑,聚焦一線城市核心區域,深耕特殊機會房地產投資。

      長線布局

      過去20多年來,中國城市迅速發展,不過由于依賴開發導致了部分資源錯配!斑^去優質的房地產資源如今很可能已經過時,或者與當下的用途不匹配,這樣就給城市更新帶來了很大的發展機會”,吳凱盈表示。

      在她看來,城市更新的本質是將文化與商業有效結合。未來的城市更新不止于空間的改造與創新,更重要的是打造一種產業或功能集聚的生態,同時擁有精神和文化上的吸引力。

      2018年,華平投資對CREATER創邑進行股權投資,并共同成立了并購合資平臺,投資總額最高可達逾3億美元。按照規劃,雙方將專注于城市更新重資產收購,通過對核心城區優質地段物業的改造與翻新來大幅提升老舊物業的資產價值。目前,CREATER創邑已在上海核心城區擁有32個空間,總體量達41萬平方米。

      品域中國同樣是一家致力于城市更新的開發與運營平臺,由華平投資與品域創始團隊聯合創立。公司的業務板塊一方面包括存量改造,也就是通過有品質地更新載體,置入新的功能、激活低效空間,從而打通城市血脈;另一方面還包括存量開發,即對存量工業用地進行轉型開發。此外,品域中國還會為政府提供城市更新整體解決方案的服務。

      除了典型的城市更新平臺,華平投資還布局了盛煦地產、魔方生活、Weave Co-Living等一些列泛公寓運營商。盛煦地產專注于投資優質地段的商業性資產,并因地制宜地將其改造為公寓、辦公和特色商業體。

      魔方生活聚焦于服務式公寓連鎖經營領域,致力于為都市白領創造品質租住生活。Weave Co-Living則是一家總部位于香港的共享居住公司,希望為城市中的年輕人提供一個優質、現代、舒適、價格合理的“家”。

      中國市場潛力巨大

      回歸到華平投資對自我角色的定位,吳凱盈說道:“投資方與被投企業一定是持續的合作關系!比A平投資以股權投資為切入點,始終將投資策略立足長遠,并結合精深的行業研究和豐富的本土化經驗,為被投企業的各個發展階段提供支持。

      “對于房地產投資,我們的出發點從來都不是買賣資產,而是瞄準長線機會,與擁有豐富經驗的管理團隊或運營商合作,打造行業龍頭企業!彼M一步補充說。

      與國內外市場打交道多年,吳凱盈深諳彼此的發展差異。采訪中她表示,過去20年中國房地產行業以住宅開發為主,運營密集型的產業沒有被滲透或充分挖掘。相比之下,發達國家在房地產細分領域已經運作得非常成熟,每個細分領域都有領頭羊。不過,中國市場體量很大,任何一個房地產細分領域都有巨大的發展潛力,機會仍在快速擴張中。

      如今,華平投資房地產團隊幾乎將所有注意力都放在了融資渠道尚未成熟、市場效率不高的非住宅地產上,比如工業地產、資產管理、停車場、不良資產等細分領域。

      雖然華平的房地產投資主要聚焦于中國市場,但是近些年已開始在其他亞太地區尋找優質的投資機遇,比如對亞騰的私有化。

      亞騰是一家于2002年成立的亞太不動產基金管理公司,在新加坡、香港、馬來西亞和韓國都成立了房地產投資信托基金(REITs)以及私募基金。2017年,華平投資參與了對亞騰的私有化,并成為持股比例為30.7%的最大股東。自此以后,亞騰的市場規模不斷擴大,從350億新元迅速提升至880億新元。如今,華平投資將增持亞騰股權至48.7%。

      “相比于其他較為活躍的市場參與者,華平投資的優勢是更懂企業、更理解管理團隊,能夠從PE角度更靈活地投資、整合資源!眳莿P盈說。

      或許正是這種深入本質的長期投資理念,華平投資才能與被投企業一起成長,并收獲頗豐。

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    (本文內容僅供參考,并不構成投資建議!投資者據此操作,風險自擔。)

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